不完全收租指南

我们做房东的,都希望租客们每月准时付租到账,若能通过在线自动化让租金直接进入我们的房贷/HOA扣款账户则更好。然而并非所有房东租客都对现今的在线支付技术和手段明了,所以不少人仍依赖现金或支票支付。今天,我们一起来回顾一下传统收租手段的利弊,并讨论一下目前流行的在线收租方式,希望能帮助房东选择最适合自己的方案,节省时间避免麻烦。

当面收租

除非出租房是你所居住房子的一部分,或者是邻居,每月跑一次去取租(现金或支票)再存入实在费时费力。当然这种传统方法的好处,是每月你都有机会看一下出租房现状如何,避免在房客续租前检查或搬走后清理修缮时来个突然的惊喜。

若房东和租客关系实在很好,每月见面一次喝咖啡聊聊天顺便把租子给付了也是很好的情况。听过些特例,比如房东和租客是同事,在公司低头不见抬头见,每月定时某天一起午饭顺便交租。如果这有这样的关系和便利,当面收租其实也挺好。

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直接收现金是最不推荐的,毕竟你收的租终归要存入银行。随身带着现金别说遇上小概率的偷窃、抢劫、车窗被砸…每月都有那么几天带着笔现金去银行实在是完全把自己暴露于危险之中。若管理多个出租房,每月有那么几天都按既定线路出行收现金再去银行存入,遇到危险的概率又再大大提高。如此方式或早或晚都会出事。也有特例不得不收现金,如租客因身份特殊无法完成背景调查,也无法通过任何银行开出支票,但愿意付高出市场价的房租住下,入住时愿付现金双倍押金(Security Deposit),房租也按季度交现金。恐怕一个条件一般般的出租房,很难拒绝租客开出如此条件,但也不得不收现金才有保障。但这种特例真心希望你不要碰上。

邮寄支票

让租客邮寄支票比现金收租安全一些,但也存在安全隐患,比如租客会知道你的家庭地址,比如邮寄可能迟到或丢失,或者租客的支票不一定能兑付。

生意归生意,为收租把自己家庭地址告诉租客实为不智。极端情况,撵走不付租的租客后,租客暴跳如雷上门来闹事。或者,租客迟交了房租,你短信通知了租客要求附上迟交罚款,租客却在晚饭时间跑上门来跟你求情理论。若非采用邮寄支票不可,请到当地邮局买一个PO Box作收租用。若你管理多个出租房,每月也只用跑一次邮局收完所有支票然后直接去银行入账。

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既然是邮寄,租客的支票可能迟到也可能不到,然后租客会怪到邮局头上。对付迟到,需要在租约里写明以信封邮戳而非邮件收到日期为每月租金交付日期。而永远不到和不能兑付的支票,你除了要求附上额外罚款外,还能要求以现金或银行本票(Cashier's Check)支付。当然要求如何都只是为保障钱能入账,这些手段都无法迫使不交租金的租客付租,所以签约时一定要考察租客的信用报告和背景调查结果先,以对这个人的历史和背景有个全面的了解。切记背景调查一定要包括租客家庭内所有成年人,且必须是即时在线返回的最新结果,而非租客自己提供的纸质版本。这样可以避免租客生活发生剧变信用积分暴跌却保留了好积分的历史版本,找房子前PS日期打印出来给房东看求免背景调查的情况(不敢相信吧?这可是常发生的真实案例)。

ACH支付

在我们讲到在线支付前,有必要提一下ACH支付。ACH是Automated Clearing House的缩写,是美国本土金融机构的电子转账系统,例如政府或大公司按月发放的工资都是ACH在背后运转。但为个人用户开通ACH以跨行转账的金融机构实在不多。即使有开通的,每笔转账都有手续费,而且开通ACH的账户可能还要付月费。所以,对个人用户来说ACH并不是一个经济实惠的方案。

在线收租

首先需要明确的是,在线收租服务并不等同于在线支付服务。收租服务的特点在于能按月自动定时完成,不需人工干预,且能通过服务商的ACH自动存入房东的银行账户。使用在线收租服务,能每月定时扣款,入账按时完成,对房东和房客来说都是最省事儿的方式。我们这里列出几大在线收租手段比较利弊:

 

推荐指数 手续费及其他 自动转入银行账户 自动每月定时转账 银行到账延迟 历史 其他 小结
PayPal ★☆☆☆☆ $0 (个人转账) 约1个工作日 自1998年 个人转账每笔限$10K。 最广为人知的在线支付平台,但并不适合按月收租。在线支付≠在线收租
Chase QuickPay ★★★★★ $0 clearXchange 网络内银行账户即时到账,其他将以ACH方式1至3个工作日到账。 Excuse me, Chase银行历史你问我? 每天每笔上限$2K,每周上限$8K,每月上限$16K。 clearXchange包括BofA, Chase, Wells Fargo, Capital One, PNC, US Bank等几大银行。简单的讲,这是几大银行联合起来提供的在线支付服务。若房东和租客在这几大银行有账号,建议采用。
Wells Fargo BillPay ★★★★☆ $0 Wells Fargo本行即时到账,其他将以ACH方式1至3个工作日到账,若对方无法接收电子转账Wells Fargo将寄出支票。 Wells Fargo的历史不用多少说了吧。 Wells Fargo为clearXchange网络之外提供的在线支付服务。其他银行也应有相似名字的服务,免费收费不一。若房东和租客刚好同一个银行有账号,可以一试。
Cozy ★★★☆☆ $0 或每笔$2.99(Express Payouts) 约5工作日或3工作日(Express Payouts) 自2012年 比较新的在线管房网站,同时为房东提供在线收租服务。
Rentalutions ★★★☆☆ 每笔$2 约5工作日 自2012年 若迟付租能自动添加罚款项。 和Cozy非常相似的在线管房网站。
PayYourRent ★★☆☆☆ 月费$19.95包含十笔ACH转账,超出每笔$2.5 第2天到账 自2007年 支持从信用卡扣款收租,月费为$28.95,且信用卡手续费另收。 与Cozy和Rentaltions不同,这家只专注于在线收租而非在线管房。
eRentPayment ★★☆☆☆ 每笔$3 约2至3个工作日 自2004年 若迟付租能自动添加罚款项目;信用卡收租额外收费。
ClearNow ★☆☆☆☆ 每月第一笔$14.95,其后每笔$2 约3个工作日 自2000年

请注意,我们列出了"银行到账延迟“和”历史“,这是其服务之外也需要考虑的两点。

银行到账延迟:我们往往都会用租金支付银行贷款和HOA,而这两项自动扣款必定有指定日期。所以让租客付房租时,一定要将这个延迟考虑进来才能保证不会迟还房贷或晚付HOA。即便如此,天有不测风云,谁也不敢保证我们的租客一定会准时付租,但我们的银行还款计划不应该受意外影响,所以请保证你银行账户有一定的多余资金。

历史:是的,在我们选择服务商时,也需要关注一下他们的历史。这是一个变革的年代,创业公司"其兴也勃焉,其亡也忽焉"。谁也不知道今天用的免费服务明天是否突然收费,亦或突然被砍掉,甚至这个公司没了或都未知。所以历史越悠久的公司,其可靠性越好。当然,历史越悠久的,服务其实也越老派,收费也越高。

自Paypal以来,在线支付以及有悠久的历史。我们看到各大银行适应时代,都或自己或联合起来提供P2P的支付方案,这就有了clearXchange或银行自己在线支付方式。此外,各家在线管房或在线收租的网站也分别针对特定用户的需求,提供了各自的解决方案。从以上列表比较,我们推荐银行提供的在线支付手段,若有clearXchange加持更好,原因很简单,免费、快捷、还能定时转账,收租需要的都有了。


结语

好了,相信当读到这里,您应该也对传统收租方式和目前的在线解决方案有了大致的了解,也能从我们的分析和推荐中找到合适你的方式。若您有任何建议或疑问,请在留言里写下吧。

 

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